Заработать, нельзя разориться: как выгодно инвестировать в залоговое имущество

Заработать, нельзя разориться: как выгодно инвестировать в залоговое имущество

Повышение уровня безработицы в современном мире в некоторой степени является следствием динамичного развития сферы пассивного дохода граждан. Немалое количество трудоустроенных, скопив некоторый капитал, задается вопросом как получить от имеющийся суммы большую выгоду. Один из вариантов вложений – инвестировать в залоговое имущество. Но, если в целом приобретение жилой или коммерческой недвижимости давно признано доходным направлением, то объекты залога на сегодняшний день являются для российских вкладчиков неизведанной нишей.

Квадратный метр под залог: реализация имущества

Под залоговой недвижимостью принято понимать имущественные объекты, которые в результате неисполнения заемщиком условий по обеспеченному залогом кредитному соглашению, передаются в собственность кредитору. Так, невнесение в банк физическим лицом обязательных платежей по ипотеке может стать причиной перехода права собственности на это жилье от заемщика к заимодателю. Владение таким видом имущества для банка вариант неперспективный, в связи с чем он старается ее продать быстрее и выгоднее.

Однако выгоднее не значит дороже. Зачастую реализация имущества проходит с некоторым дисконтом. В отдельных случаях экономия на приобретении такой недвижимости может достигать 15-30 % от ее рыночной стоимости. В связи с этим за последние несколько лет на российском рынке соотношение недвижимости без обременения и залоговых предложений изменилось от значения 1 к 35 до 1 к 10. Все больше соотечественников находят эту сферу привлекательной для инвестирования.

Существует несколько способов приобретения недвижимости «с историей»:

·       Напрямую у должника,

·       Через специализированный аукцион,

·       У кредитной организации – заимодателя.

Каждый из этих вариантов обладает своей спецификой, в которой необходимо предварительно разобраться.

Лицом к лицу или как купить залоговое имущество у должника

Стороны договора займа нередко пытаются найти решение проблемы самостоятельно. Выход в данной ситуации один – должник погашает обязательство, причитающиеся проценты и сумму неустойки путем самостоятельной продажи объекта договора.

Этот способ реализации недвижимости позволяет покупателю изучить предлагающийся товар, но и все проверки объекта также ложатся на его плечи. Полномочия риелтора в данном случае ограничиваются лишь запросами документов на квартиру.

Важным аспектом прямой сделки является ее выгода. Как правило, продавец завышает цену на 10-15 % от рыночной, в надежде погасить свои долги по процентам. Дополнительную комиссию могут накладывать и торговые площадки, на которых нерадивый хозяин размещает объявление о продаже. В остатке получается, что купить залоговое имущество вам удастся едва ли на несколько пунктов дешевле рыночной стоимости.

Инвестиции с посредниками: как продать залоговое имущество посредством торгов

Если стороны договора не смогли найти мирного решения, то постановлением суда выступающий в качестве обеспечения по договору объект будет направлен на реализацию с аукциона через публичные торги. Как правило, эта процедура запускается спустя 3 месяца неисполнения собственником своих обязательств. Однако, продать залоговое имущество бывает непросто и процесс может растянуться на срок до двух лет.

Место проведения торгов – индивидуальные площадки кредитных организаций или специализированные платформы в интернете. Электронные торги требуют от участника аукциона сбора комплекта документов и получения аккредитации, а в отдельных случаях и уплаты установленной комиссии.

Для проведения аукционной продажи обязательно наличие минимум двух зарегистрированных покупателей. В случае неисполнения данного требования, торги залогового имущества объявляются несостоявшимися, и назначается повторный аукцион. Цена объекта во второй раз будет снижена на 15%. Если удешевление недвижимости не приносит результата, то квартира переходит в собственность кредитора.

Реализация имущества через банк

Жилые помещения, не нашедшие своего покупателя путем публичных торгов, ждет переход собственности от заемщика к кредитной организации. Наступает следующий этап – реализация имущества через банк.

Так как, приобретая недвижимость на баланс, кредиторы вынуждены создавать резервы, то они стремятся избавиться от нее как можно скорее. Преимущественно организация старается продать залоговое имущество по среднерыночной стоимости, но в погоне за собственной выгодой порой снижает цену вплоть до 70% от первоначальной. Зачастую банки предлагают на такие квартиры привлекательные ипотечные кредиты с пониженной процентной ставкой, что делает сделку еще выгоднее.

Доход или убыток? – Риски приобретения залогового имущество банков

Как любое вложение, приобретение залогового имущества банков сопряжено с риском. Каждый из рассмотренных вариантов наделен специфическими особенностями, которые важно правильно оценивать.

Работая непосредственно с должником, следует помнить, что главная опасность в таких сделках заключается в недобросовестности продающей стороны. Оформление договора купли-продажи в рамках действующего законодательства возможно лишь после полной выплаты займа по договору и снятия обременения с объекта. Однако, собственник может продать залоговую недвижимость покупателю, но так и не закрыть имеющееся обязательство перед кредитором.

Еще одна опасность — это отмена сделки. Намереваясь купить залоговое имущество, лицо может внести предварительную часть суммы, ожидая последующей сделки. Но нередко продавцы берут задатки сразу у нескольких потенциальных покупателей после чего отменяют сделку. Результатом становится необходимость судебных разбирательств и доказывания истины.

Основным риском, которому подвержено лицо, желающее инвестировать в залоговое имущество, приобретая его через торги или напрямую от банка, является возможность покупки квартиры вместе с жильцами. Законность аукциона и проводимых на нем сделок должна подтверждаться на специализированном сайте.

Делу время, покупке час или на что обратить внимание, покупая залоговое имущество

Приятно получить в собственность новую квартиру, особенно, если она досталась по хорошей цене. Но важно ответственно подготовиться к приобретению, чтобы час радости не омрачился горечью возможных потерь. Покупая залоговое имущество в первую очередь следует изучить имеющуюся о нем информацию.

·       Проверить наличие обременений на квартире путем получения сведений из Росреестра,

·       Направить запрос в полицию с целью уточнения наличия прописанных в жилой площади лиц и их количества,

·       Получение справок из Пенсионного фонда, подтверждающих факт неиспользования продавцом материнского капитала в счет взноса по обязательству,

·       Проверить прежних собственников недвижимости через публичные интернет-сайты судов и судебные базы,

·       Провести правовой анализ документов на предмет их действительности и юридической силы.

Только всесторонняя проверка объекта недвижимости и его собственника позволит получить необходимый объем информации и удостовериться в чистоте запланированной сделки.

Подводя итог, можно с точностью сказать, что инвестировать в залоговое имущество – идея, хоть и не новая, но очень перспективная. Только для получения пассивного дохода от такого рода вложений важно тщательно подготовить почву для развития.

В общем доступе сегодня находится множество ресурсов, которые могут помочь с проверкой объекта недвижимости, а если вы не уверены в своих силах, то обращайтесь за консультацией к нам.

Мы не только объясним подробные условия и требования сделок с залоговым имуществом, но и дадим четкие рекомендации по его покупке, поможем проверить чистоту сделки и правомочия продавца. Мы сделаем час покупки часом вашего триумфа, а приобретенное право собственности правом на получение дивидендов от его грамотной реализации.

Следите за новостями в нашем сообществе Facebook.

Возврат к списку