Как инвестировать в залоговое имущество

Как инвестировать в залоговое имущество

В России инвестировать в залоговое имущество до сих пор занятие не очень популярное. Например, в недвижимости лишь каждая десятая сделка связана с квартирами, обременёнными не исполненными обязательствами перед банком или другими лицами. Несколько лет назад значение было и того меньше, едва достигая трех процентов. Вместе с тем это один из наиболее выгодных видов вложений.

Эффективные инвестиции: стратегия выбора

Покупка земли, жилого дома, промышленного объекта - да любой недвижимости в предпринимательских целях - рассматривается как долгосрочное вложение. Новый владелец планирует стратегию по-разному.

  1. Пользуется имуществом как активом, не вкладывая дополнительных ресурсов и надеясь на повышение рыночной цены;
  2. Приступает к модернизации предприятия, поставке нового оборудования, освоению земли под перспективное строительство. Такое поведение предполагает по-настоящему эффективные инвестиции, поскольку потенциал роста стоимости актива очень велик

Предприниматель выбирает стратегию, ориентируясь на ясные и чёткие критерии. Он должен:

Во-первых, просчитать, с какой вероятностью прежний владелец либо залогодержатель оспорят сделку;

Во-вторых, узнать размер предстоящих фискальных и других обязательных платежей. Есть ли перспективы получить налоговые послабления;

В-третьих, решить, какой вид залогового имущества предполагается к покупке. Например, если это земля, будет ли участок уже благоустроенным (содержащим инфраструктуру и подключения к сетям) или нет. Планируется ли на нём промышленное, гражданское строительство либо возведение торговых объектов;

В-четвертых, определить размер и характер дополнительных вложений в развитие новой собственности;

В-пятых, рассчитать период оборачиваемости денежных средств и максимальную сумму, которую готов потратить;

В-шестых, понять, насколько подходит место, где расположено залоговое имущество;

В-седьмых, сделать прогноз изменения цен на собственность

И главное. Предпринимателю не следует распыляться, а вкладываться во что-то одно. Если решено построить дом, надо возводить жилье. Если запланирован завод - готовить бизнес-план под промышленный объект. Только тогда владельца предприятия ждут эффективные инвестиции, результат которых будет виден всем.

Купить залоговое имущество не всегда легко. Например, обязательства перед банком собственник исполняет согласно договора и судебного решения о продаже недвижимости с торгов не принято, тогда владелец вряд ли будет сразу готов расстаться с ликвидными подготовленными участками земли, где уже ведутся строительные работы.

Гораздо проще претендовать на собственность, которую хозяин не использует, не вкладывает в её развитие. Кроме того, реализация залогового имущества происходит без проблем, если платежи по нему банку не производятся уже долгое время.

Когда права по обязательствам переходят к наследникам после смерти владельца, родственники нередко соглашаются продать задолженность вместе с залогом. Также договориться с хозяином недвижимости легко, если он живёт в другом регионе, а ещё лучше - за рубежом.

Эффективные инвестиции предполагают правильную оценку лота на предстоящих торгах. Допустим, планируется приобрести заброшенный участок земли. В таком случае желательно, чтобы он соответствовал нескольким характеристикам.

Во-первых, рядом находятся уже застроенные участки, имеющие инфраструктуру и подключение к сетям.

Во-вторых, существует перспективный план застройки, куда включён желаемый лот.

В-третьих, неподалёку располагается городская агломерация, имеющая тенденцию к развитию.

Пример. Клиент купил землю, через дорогу была свалка отходов. Долги по обязательствам перед залогодержателем составляли серьёзную сумму. Казалось бы, у проекта нет будущего. Однако район муниципальные власти включили в план реконструкции и модернизации. Вскоре появился девелопер и приступил к возведению крупного жилого микрорайона. Озадачивать себя выкупом залоговых прав строительная компания не стала. Сумма предложенной компенсации для клиента на порядки превысила первоначальные затраты.

Варианты инвестиций: оценка рисков

Рассматривая варианты инвестиций, предприниматель оценивает как риски собственно залогового права, так и непосредственно земли, на которую наложен залог.

Во-первых, речь идет о признании владельца недвижимости несостоятельным. До тех пор, пока банкротный процесс не завершен, купить залоговое имущество не получится.

Во-вторых, существует вероятность разорения банка-залогодержателя. Этот момент важно внимательно отслеживать.

В-третьих, рекомендуется внимательно изучить личность владельца недвижимости. Он может быть несовершеннолетним или недееспособным. Обстоятельства подобного рода приведут к затягиванию процедуры оформления сделки, дополнительным судебным издержкам.

В-четвертых, подписанию договора нередко мешают юридические споры относительно права собственности, проблемы с "чистотой" титульных документов.

Выбранные варианты инвестиций не всегда удачны и по более тривиальным причинам. Пример. Клиент приобретает имущество и лишь много позже понимает, что собственность требует такого ремонта, который по стоимости превышает цену покупки недвижимости иногда в разы.

Видеоблок о торгах по банкротству

Вебинар: стоит ли инвестировать в долги в 2019 году?

Задать вопрос

Комментарий Ивана Рыкова об инвестировании в торги по банкротству

Задать вопрос

Вебинар: Инвестиции в 2019 году или новые идеи для стабильного дохода

Задать вопрос

Существуют и более глобальные риски, требующие внимательного отношения. Прежде всего, важно приглядеться к истории собственности. Нередко на земельном участке обнаруживают опасные для здоровья загрязнения. Как следствие, решение экологических проблем потребует огромных материальных вложений.

Как частный инвестор формирует команду

Как частный инвестор формирует команду После всего описанного частный инвестор возможно решит, что вложения в залоговое имущество дело хлопотное. Но совершенно необязательно всё делать самому. Как известно, в языке есть два самых дорогих слова: "Сделай сам". Поэтому совет предпринимателю - найти квалифицированных помощников, поделившись с ними прибылью.

Кого должен взять в команду частный инвестор, по порядку:

Как инвестировать в залоговое имущество

Также рекомендую прочитать эту статью

«Поздно пить «Боржоми», когда … ты уже не конкурсный управляющий!

Мало иметь право, надо его еще и своевременно реализовать. Но, как показывает практика, на это способны далеко не все. В частности, уложиться в процессуальные сроки оказалось не под силу одному конкурсному управляющему в деле о признании сделки не действительной.А ведь для него все так неплохо начин

Продолжить чтение
  1. Оценщика, который определит стоимость покупаемого имущества;
  2. Юриста, чья функция - помогать в оформлении залогового права и других вопросах;
  3. Полномочного представителя на торгах (аукционе);
  4. Бухгалтера. Строгий учёт необходим, поскольку знать рентабельность имущества, а также рассчитывать сумму фискальных и других обязательных платежей крайне важно. Не помешает, если частный инвестор возьмёт в команду налогового консультанта;
  5. Управляющего недвижимостью и, кроме того, брокера, который в случае надобности будет искать покупателей на неё;
  6. Юриста по работе с проблемной задолженностью. Такой специалист обязательно нужен, если владелец залоговой недвижимости близок или находится в стадии банкротства

Заниматься поиском сотрудников необходимости нет. Достаточно направить заявку, и мы предоставим квалифицированного наставника-консультанта, который поможет выработать стратегию, определить варианты инвестиций, оценить возможные риски и сформировать команду профессионалов.

Специалисты нашей компании ответят на любой интересующий вопрос,

Вы можете обратиться через форму консультации на нашем сайте.

Если Вы хотите узнать о нюансах участия в торгах по банкротству и научиться самостоятельно выкупать ликвидное имущество должников, то предлагаем Вам изучить наш практический онлайн-курс «Стань инвестором, купив свой первый лот».

Возврат к списку


Узнайте больше новостей и советов от юристов!

Подпишитесь на нашу рассылку и получите электронную книгу “Субсидиарная ответственность в РФ” от Ивана Рыкова бесплатно!

Несколько раз в неделю мы представляем дайджест самых ярких событий в мире финансов.

Задать вопрос.

Оставьте контактные данные и наш менеджер свяжется с Вами.