Особенности банкротства строительных организаций

Содержание:

  1. К каким застройщикам относятся особенности ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»? 
  2. Бездомный дольщик или жилец с гарантией? Гарантируют ли нововведения в законе реальную защиту интересов дольщиков?
  3. Алгоритм реализации имущественных требований.
  4. Каким образом защитить свои интересы и не стать обманутым дольщиком?

На сегодняшний день вопрос доступности жилья для многих людей стоит достаточно остро. В связи с этим рынок недвижимости предлагает различные варианты решения данного вопроса с помощью всевозможных схем, таких как участие в долевом строительстве, заключение договора займа, участие в складочном капитале и т.д. К сожалению, на данный момент времени порядка 10-15% от общего количества дольщиков оказываются обманутыми. По статистике их общее количество по всей стране достигает 150 тыс. человек.

В 2011 году подписан Федеральный закон № 210 «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности и банкротстве» и в статьи Арбитражного процессуального кодекса РФ». В измененном законе проблема защиты прав дольщиков была учтена гораздо шире и глубже, нежели в предыдущей версии закона. В данной статье мы рассмотрим практику применения данного закона за последние два года с точки зрения должника, кредиторов, дольщиков и проанализируем эти поправки с точки зрения каждого участника процесса.

К каким застройщикам относятся особенности ФЗ № 127 «О несостоятельности»?

Первое на что хочется обратить внимание – это то данные поправки устанавливают особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов. Видоизмененный закон также предусматривает возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

В частности в соответствии с параграфом 7 главы 9 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» третьи лица, действовавшие в интересах застройщика или участвующие в сделках, заключенных участниками строительства с застройщиком попадают под действие данного закона. Исходя из содержания статьи 201.1., можно сделать вывод о том, что понятие застройщик и участник строительства определены через наличие требований, связанных со строительством многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем стоит отметить, что в подпункте 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве раскрывается очень четко понятие объекта строительства в деле о банкротстве застройщика. Под ним понимается исключительно сам многоквартирный жилой дом, по отношению к которому участник имел или имеет требование по передаче жилого помещения. Исходя из вышесказанного, нельзя применить данные нормы банкротства застройщиков к отношениям, сложившимся при строительстве гаражей-стоянок, гостиниц и общежитий, торгово-офисных центров, административных зданий.

Бездомный дольщик или жилец с гарантией? Гарантируют ли нововведения в законе реальную защиту интересов дольщиков?

Рассматривая данный вопрос, сразу следует подчеркнуть, что целью параграфа «Банкротство застройщика» является наиболее удобный и благоприятный режим получения жилья в случае непредвиденного банкротства застройщика. Именно для этого среди общего числа кредиторов, законом выделена особенная привилегированная группа – участники строительства.

В чём же состоит особенность данного положения?

  1. Требования граждан-участников строительства в процедуре банкротства относятся к третьей очереди, остальные требования кредиторов, в том числе юр. лиц – относятся к четвертой;
  2. На погашение требований граждан-участников строительства направляется 25 % от суммы вырученных денежных средств в случае, если земельный участок и объект строительства на нём являются заложенным имуществом (Подпункт 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве);
  3. граждане-участники строительства, большинством в ¾, могут голосовать за передачу недостроенного дома кооперативу участников строительства. У юридических лиц – участников строительства таких прав нет (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.10 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»).

Очень важным дополнением к закону является пункт 6 статьи 201.1 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», который позволяет суду включать требования граждан-кредиторов, которые внесли свои денежные средства по наиболее распространенным «серым» схемам в обход Федерального закона № 214-ФЗ. Однако, даже с внесением таких коренных изменений в закон, очень важным моментом является государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Без него возможность включения Ваших требований в реестр резко уменьшается.

Для полноты картины хотелось бы представить на Ваше обозрение приблизительный план действий, по которому должны действовать граждане-участники строительства.

1) Создание Жилищно-строительный кооператив или иного специализированного потребительского кооператива, для этого дольщики

  • обеспечивают выполнение условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 201.10 Закона о несостоятельности (банкротстве), а именно обеспечивают соответствие документов о создании кооператива и документов о внесении паевых взносов требованиям закона, 
  • обеспечивают вступление в кооператив всех участников строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

2) Принятие решения о передаче объекта кооперативу на собрании участников строительства;

3) Исполнение условий, при которых возможна передача незавершенного строительством объекта и земельного участка кооперативу.

Алгоритм реализации имущественных требований.

Все знают, что в процедуре банкротства должника-застройщика, участникам незавершенного строительства может быть передан весь объект. Однако чтобы данный объект был передан по всем правилам, необходимо соблюдение ряда условий, прописанных в пункте 3 статьи 201.10, без наличия которых данная процедура передачи невозможна.

1. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства (определяется оценщиком) и земельный участок не должна превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений,

  • либо три четверти голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, приняли решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, 
  • либо внесение денежных средств на депозитный счет арбитражного суда.

2. У должника должно остаться достаточно средств после передачи объекта незавершенного строительства для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очередей. В противном случае в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о несостоятельности (банкротстве) недостающая сумма должна быть переведена на депозитный счет арбитражного суда. Стоит учитывать тот факт, что в судебной практике по данной категории дел, размер текущих платежей может достигать нескольких десятков миллионов рублей.

3. В реестре требований кредиторов должны отсутствовать требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, 

  • либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства,
  • либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона № 214-ФЗ.

Иными словами этот пункт является одним из самых сложных для исполнения, учитывая конфронтацию позиций граждан-участников строительства, кредиторов юр.лиц и банков. Так если банки-залогодержатели будут не согласны с передачей недостроя в пользу кооператива, все их непогашенные требования ложатся на плечи этого самого кооператива.

Юридическая консультация от экспертов Rykov.Group

4. Еще одним крайне важным условием является отсутствие двойных продаж одних и тех же квартир в будущем жилом доме. В данном случае речь идет о том, что в уже построенном доме количества квартир должно быть достаточно для удовлетворения требований всех граждан-участников строительства. Этого можно достигнуть путем увеличения этажности дома, увеличения числа секций и т.д. Если условия предоставления жилья в возведенном доме не устраивают участника строительства, он может отказаться от своих требований, преобразовав их в денежные.

5. По условиям о государственной регистрации объекта и передаваемого под него участка, объект незавершенного строительства и участок, на котором данный объект находится, должны находиться в собственности у застройщика. Однако, в случае если данные условия не соблюдены, у арбитражного управляющего не имеется рычагов давления застройщика зарегистрировать свои права на землю.

В данном случае следует иметь ввиду, что это можно и нужно будет сделать в рамках конкурсного производства, в рамках поиска, инвентаризации, регистрации прав на имущество должника с целью его выявления, обеспечения сохранности и формирования конкурсной массы.

В итоге, с соблюдением вышеуказанных пяти условий и в соответствии с требованиями пункта 8 статьи 201.10 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», гражданами-участниками строительства может быть принято решение о создании жилищно-строительного или иного специализированного кооператива. Об этом решении должны быть извещены все кредиторы, в соответствии с общим реестром. Далее ходатайство рассматривается судом и может быть принято два определения: положительное и отрицательное.

В первом случае незавершенный объект строительства передается участникам в качестве отступного по их требованиям. Если стоимость переданного имущества не полностью покрывает все требования, то требования оставшейся части преобразуются в денежные.

В случае отказа, то есть во втором случае, жилищно-строительный или иной созданный кооператив прекращают своё существование и все денежные средства, внесенные на депозитный счет арбитражного суда возвращаются дольщикам.

Каким образом защитить свои интересы и не стать обманутым дольщиком?

Федеральный закон № 210, принятый в июле 2011 года, в общем и целом заслуживает положительных отзывов, так как в первую очередь он был направлен на защиту интересов граждан-участников строительства. Кроме того, уже имеется довольно обширная судебная практика в, а предлагаемые им механизмы уже задействованы в нескольких тысячах дел о банкротстве застройщиков.

Однако чтобы защитить свои интересы и не стать обманутым дольщиком, нельзя надеяться только на закон. Есть несколько правил, которые следует соблюдать, чтобы не остаться «у разбитого корыта».

1) Первое с чего нужно начать – проанализировать «черные» списки объектов и застройщиков.  Данный механизм действительно довольно действенный, так как у компаний, попадающих туда даже на время, очень сильно сокращаются объемы продаж.

2) Есть лишь несколько «белых» схем покупки недвижимости, это

  • долевое строительство по ФЗ № 214,
  • государственный жилищный сертификат (обычно полагается военным),
  • вступление в ЖСК (жилищно-строительный кооператив), когда застройщиком является сам ЖСК.

На данный момент на рынке недвижимости есть большое количество, порядка 75-80%, проверенных компаний и безопасных предложений. Поэтому не стоит экономить 5-10 % стоимости, чтобы потом оказаться у развалин.

3) Публикация проектной декларации дома в Интернете и СМИ стало федеральным требованием. Публикация включает в себя информацию о разрешениях на строительство, количестве квартир, сроках ввода в эксплуатацию, страховых гарантиях и т.д. Поэтому обязательно следует найти и досконально всё это изучить. Не можете сами, наймите специалиста. Если же информации нигде из вышеуказанных источников нет, лучше не рисковать и обратиться к другому застройщику.

4) Любые застройщики, работающие на законных основаниях могут предоставить Вам следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации;
  • учредительные документы;
  • свидетельство о постановке на налоговый учёт;
  • бухгалтерские балансы и годовые отчеты, желательно со штампом ИФНС.

Эти документы Вам нужны для понимания того, что это не компания-однодневка. Пускай даже не все документы могут быть Вам предоставлены и это коммерческая тайна. Однако стоит запомнить следующее: если застройщику нечего скрывать, Вам пойдут навстречу и предоставят документы.

5) Вносите денежные средства по договору долевого строительства только после его государственной регистрации – это существенно увеличивает шансы на получение квартиры. Кроме того, крайне важно подписывать договор именно с застройщиком, а не с какими-то третьими ликами в виде риэлторов, подрядчиков или инвесторов.

Соблюдая данные рекомендации, Вы существенно снизите свои риски. Кроме того, в данной ситуации, осторожности не бывает слишком много, поэтому имеет смысл обратиться к независимым экспертам для дополнительной консультации. 

Получите юридическую консультацию эксперта прямо сейчас

Возврат к списку


Узнайте больше новостей и советов от юристов!

Подпишитесь на нашу рассылку и получите электронную книгу “Субсидиарная ответственность в РФ” от Ивана Рыкова бесплатно!

Несколько раз в неделю мы представляем дайджест самых ярких событий в мире финансов.

Задать вопрос.

Оставьте контактные данные и наш менеджер свяжется с Вами.