Что делать если застройщик находится в процедуре банкротства?

Содержание:

  1. Причины банкротства коттеджных поселков? Определение суммы задолженности, стоит ли судиться?
  2. Стратегия поведения когда банкротство не за горами
  3. Должник на грани банкротства, что делать с землей?
  4. Что делать когда процедура банкротства уже началась?
  5. Как добиться своих денег, если конкурсное производство уже введено?

Причины банкротства коттеджных поселков? Определение суммы задолженности, стоит ли судиться?

Представьте себе по статистике Интерфакс, на 29 июля 2013 года в Подмосковье зарегистрировано 26 застройщиков, находящихся в состоянии банкротства с общей суммой задолженности перед дольщиками около 28 млрд. рублей. В чем же причины данных банкротств и есть ли основания полагать, что среди них есть неумышленные?

К сожалению, большинство таких случаев происходит именно с целью «отмывания денег», а обманутые дольщики долгие годы вынуждены скитаться по судебным инстанциям, отстаивая свои законные права. Общий вопрос, с которым сталкиваются дольщики в такой ситуации – достраивать дом, либо вставать в общую очередь и ждать погашения расходов, связанных со строительством дома, из конкурсной массы.

Ведь большинство договоров подписывается таким образом, что при процедуре банкротства дольщик может рассчитывать на получение только участка, но для возведения дома, средней стоимостью 15-20 млн. придется вложить дополнительно минимум 2-3 млн. Что касается суммы задолженности, то она должна быть больше 100 000 рублей и срок её возникновения – не менее 3-х месяцев.

Обычно в процедуре наблюдения в судебном порядке включаются в реестр требования дольщиков по передаче жилых помещений или домов, по завершению процедуры принимается решение о переходе в конкурсное производство либо о введении внешнего управления. В первом случае обычно конкурсным управляющим предлагается дольщикам создать жилищно-строительный кооператив, во втором случае чаще всего стараются привлечь какого-либо инвестора.

Стратегия поведения когда банкротство не за горами 

А теперь отмотаем время немного назад и подумаем, что можно и нужно сделать, если застройщик еще не находится в состоянии банкротства, но ни сегодня-завтра может оказаться в данной ситуации. Для начала необходимо определить, не являются ли наши подозрения относительно застройщики беспочвенными. Самое главное, на что стоит обратить внимание – это сроки выполнения работ по плану. Если они нарушаются – это первый тревожный звоночек. Второе – резкое сокращение техники и рабочих на стройке.

В предбанкротный период застройщик пытается минимизировать затраты и пытается продать технику и уволить часть сотрудников. Третье – поговорить со своими соседями и разузнать как продвигаются дела у них, ведь застройщик поселка один, значит и проблемы у соседей будут те же. Еще один способ: найти информацию о других объектах строительства застройщика, например жилой дом, торговый центр и т.д. Если там дела также идут негладко, то скорее всего застройщик не избежит банкротства.

Разорвать договор дольщик может в следующих случаях:
  • когда сроки сдачи объекта по договору пропущены на 2 месяца или более
  • если дольщика не устраивает качество работы
  • в случае допущения нарушений, связанных с договором поручительства дольщика.

Должник на грани банкротства, что делать с землей?

Если же Вы упустили момент и вдруг неожиданно для себя узнали, что застройщик находится на грани банкротства, немедленно оформляйте право на землю и недострой. С момента подачи заявления о признании должника банкротом в арбитражный суд у Вас есть, в лучшем случае, не больше двух месяцев. Оформление данного права состоит из нескольких этапов и в каждом из них есть свои подводные камни.

Основной проблемой, с которой сталкивается дольщик – это неоднозначность понятия объекта незавершенного строительства в Российском законодательстве. Закон трактует данное понятие как объект, связанный с землей и основные этапы строительства которого уже завершены. При соблюдении данных условий можно вести речь об оформлении права на такой недострой.

Юридическая консультация от экспертов Rykov.Group

Вторым камнем преткновения является условие, которое обычно прописывается застройщиком в договоре, указывающее на то, что объект может быть передан в собственность инвестору только после сдачи его в эксплуатацию. Это условие также существенно осложняет признание Вашего права на недостроенный дом. Также из статей 130 и 219 ГК РФ следует, что право собственности возникает только в момент государственной регистрации здания.

То есть для того чтобы оформить надлежащим образом недострой, для начала нужно получить проектно-разрешительную документацию на участок, иначе Вы рискуете остаться ни с чем, так как без данного документа Ваш дом может быть признан самовольно возведенным и будет подлежать сносу.

Параллельно с оформлением документов на участок, Вам следует заниматься также  получением пакета документов по незавершенному строительству дома. Обычно для этого требуется: технический паспорт в БТИ, документ, подтверждающий факт консервации, кадастровый план земельного участка.

Что делать когда процедура банкротства уже началась.

Давайте теперь рассмотрим самый плачевный случай, когда застройщик находится в процедуре банкротства, то есть арбитражным судом вынесено решение о признании его несостоятельным. Если ситуация вышла из под Вашего контроля, то единственным логичным и, пожалуй, возможным будет включение Ваших денежных требований в реестр. В 2011 году ФЗ «О несостоятельности» был дополнен 7 параграфом, по которому требования дольщиков относятся всё к той же третьей очереди, но уже привилегированной, тогда как остальные конкурсные кредиторы переходят в четвертую очередь.

Важно! Договор с подрядчиком не должен быть расторгнут по соглашению сторон, так как в противном случае участник долевого строительства утрачивает право требования к должнику.

В любом случае первостепенным фактором для включения требований в реестр остается доказательство оплаты по договору строительного подряда. Для этого необходимо представить суду договор, выписки с банковского счета о переводе средств в пользу подрядчика, банковский договор кредитования под строительство дома. 

Также необходимо учесть, что в процедуре банкротства для включения в реестр, кредитор должен перевести своё требование в денежное. Ведь по договору долевого строительства у Вас есть право получения объекта недвижимости, а не денежных средств. Для перевода требований в денежный эквивалент, необходимо в одностороннем порядке расторгнуть договор с должником или предъявить должнику требовании о возмещении убытков, вызванном ненадлежащим качеством исполнения обязательств.

Кроме того, любой договор долевого строительства или инвестирования в строящийся объект подлежит государственной регистрации (ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ, п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ и ч. 3 ст. 433 ГК РФ). Незарегистрированное в установленном порядке требование не может быть включено в реестр, исключений из этого правила нет.

Как добиться своих денег, если конкурсное производство уже введено?

Итак заключительной частью любой процедуры банкротства является конкурсное производство. Казалось бы, волнующий момент, когда деньги вот-вот окажутся у Вас в кармане и Вы счастливые и довольные распрощаетесь с этим кошмаром. Однако как говорится «не говори гоп, пока не перепрыгнешь». 

Хоть у дольщиков и привилегированные позиции по отношению к остальным конкурсным кредиторам, остаются еще и текущие платежи, выплаты за услуги привлеченным специалистам, арбитражному управляющему и т.д. А денег, как известно на всех не хватит, иначе конкурс бы и не вводили. Что же делать в данной ситуации?

В данном случае необходимо решать все дела путем переговоров. С кем же вести эти переговоры ? Ну во-первых с такими же кредиторами. Как и Вы сами? В период конкурсного производства проводятся собрания кредиторов, соответственно Вы будете голосовать за те или иные решения. Имеет смысл заранее договориться с другими кредиторами, причем очень важно чтобы Вас было большинство.

Также на данном этапе стоит узнать какие интересы преследует собственник поселка и можно ли наладить с ним диалог. Подчас бывает, что от того, насколько грамотно вы выстроите деловые отношения в период конкурсного производства, настолько может в итоге измениться размер полученных Вами денежных средств в конечном итоге. Так что есть смысл задуматься о привлечении юриста, который отстаивал бы Ваши интересы и мог бы грамотно выстроить стратегию действий.

Получите консультацию эксперта прямо сейчас

Возврат к списку


Узнайте больше новостей и советов от юристов!

Подпишитесь на нашу рассылку и получите электронную книгу “Субсидиарная ответственность в РФ” от Ивана Рыкова бесплатно!

Несколько раз в неделю мы представляем дайджест самых ярких событий в мире финансов.

Задать вопрос.

Оставьте контактные данные и наш менеджер свяжется с Вами.